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Nouveau décret: Régularisation des constructions non conformes

Posté par Binatkoum on 11 juin 2022
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Comment régulariser sa construction quand elle n’est pas conforme au permis de construire délivré ?

 » Décret exécutif n°22-55 du: 02 Février 2022 fixant les conditions de régularisation des constructions non conformes au permis de construire délivré ».

          Vous avez sûrement entendu parler de la loi 08/15. Une loi promulguée en 2008  pour fixer les règles de mise en conformité des constructions réalisées avant l’année 2008 et leur achèvement.

          Un nouveau décret, fixant les conditions de régularisation des constructions non conformes au permis de construire délivré, vous permettant d’obtenir un permis de construire ou une conformité de régularisation, vient remplacer cette loi et je vais vous expliquer en quoi est-ce qu’il consiste.

Bonne lecture à vous.

POURQUOI CE DECRET EXECUTIF?

          Ce décret a été promulgué afin de nous permettre d’obtenir le certificat de conformité de le  construction de notre construction si nous n’avons pas respecté le permis de construire delivré lors de sa réalisation.

QU’EST CE QU’UN CERTIFICAT DE CONFORMITE?

          Le certificat de conformité est un document délivré par les services de la commune de situation de votre bien et qui atteste que vous avez réalisé votre bâtiment conformément au permis de construire approuvé.

          Ce dernier est un document  indispensable à toute action de vente ou d’exercice d’une activité assujettie à un agrément, telle qu’un restaurant ou une école. 

          C’est pour cela que vous devez demander une permis de construire modificatif avant de porter une quelconque modification à votre projet.

Vous ne l’avez pas fait? Ne vous inquiétez pas, ce décret vas vous permettre d’y remédier. 

QUELLES CONSTRUCTIONS NON CONFORMES AU PERMIS DE CONSTRUIRE  

SONT REGULARISABLES?

Toutes les constructions non conformes ne sont pas régularisables. Ce décret s’applique à toutes les constructions réalisées ou en cours de réalisation pourvues d’un permis de construire et qui sont non conformes à ce dernier, antérieurement à la date de publication du présent décret. « Art.3 Chapitre 1er ».

          Les constructions qui peuvent être régularisées doivent respecter les conditions suivantes « Art.4 Chapitre 1er » :

  • Les règles générales de l’urbanisme en termes :
  • D’empiétement sur l’espace de recul à l’intérieur de la propriété.
  • D’ouverture sur façade non autorisées par le permis de construire délivré.
  • De surélévation de niveau ou d’étage non autorisés.
  • De dépassement d’emprise au sol.
  • Les normes de construction et de sécurité, notamment en zone sismique.

PROCEDURE DE REGULARISATION DES CONSTRUCTIONS NON CONFORMES AU PERMIS DE CONSTRUIRE ET COMPOSITION DU SOSSIER

          Le dossier de demande de permis de construire modificatif ou de certificat de conformité, à titre de régularisation, doit être déposé auprès des services de l’urbanisme de la commune du lieu de la construction contre un récépissé de dépôt. ( Chapitre 2 section 2 Art 8)    

          Le permis de construire modificatif ou le certificat de conformité à titre de régularisation sont établis et notifié aux demandeurs par l’autorité compétente après levée des réserves dans les délais fixés, et payement de l’amende.

            COMPOSITION DU DOSSIER DE REGULARISATION 

          Le dossier doit être déposé en trois (03) exemplaires pour les habitations individuelles et cinq (05) exemplaires pour les autres projets.

           Le dossier graphique doit faire ressortir l’ensemble des modifications réalisées ou en cours de réalisation et se compose de : (Section 2 Art.8 & 9)

I/- Pour la régularisation des constructions non conformes, en cours de réalisation :

  • La demande de régularisation dont le modèle type est annexé au présent décret.
  • Une copie des plans du permis de construire délivré.
  • Un dossier de permis de construire établi par un architecte ou un ingénieur en génie civile agréés faisant ressortir clairement les parties ayant subi des modifications et celles dont les travaux de réalisation sont en cours.
  • Une notice comportant le devis descriptif et estimatif des travaux réalisés et ceux en cours de réalisation en faisant ressortir le valeur de la partie modifiée ou rajoutée.
  • Un rapport illustré par des photos.
  • Le délai d’achèvement des travaux évalué par un architecte.
  • Un rapport d’expertise établi par un ingénieur en génie civile, si des changements à la structure porteuse ont été apportés.
  • Un rapport d’expertise approuvé par le CTC s’il s’agit de constructions recevant du public, de projets d’investissement et d’habitations collectives.

 

I/- Pour la régularisation des constructions non conformes, achevées :

  •  La demande de régularisation dont le modèle type est annexé au présent décret.
  • Une copie des plans du permis de construire délivré.
  • Un dossier de permis de construire établi par un architecte ou un ingénieur en génie civile agréés faisant ressortir l’état des lieux de la construction telle que réalisée.
  • Une notice comportant le devis descriptif et estimatif des travaux réalisés et ceux en cours de réalisation en faisant ressortir la valeur de la partie modifiée ou rajoutée.
  • Un rapport illustré par des photos.
  • Un rapport d’expertise établi par un ingénieur en génie civile, si des changements à la structure porteuse ont été apportés.
  • Un rapport d’expertise approuvé par le CTC s’il s’agit de constructions recevant du public, de projets d’investissement et d’habitations collectives.

 

MODE DE CALCUL DES AMENDES DE REGULARISATION

DES CONSTRUCTIONS NON CONFORMES AU PERMIS DE CONSTRUIRE

           L’amende est calculée sur la base d’un pourcentage qui varie entre 10 et 25% de la valeur des parties rajoutées ou modifiées de la construction et en fonction de l’usage de la construction. les pourcentages sont: (Chapitre 3 Art 12)

  • Pour les logements ruraux et ceux réalisés dans les lotissements sociaux (Sud et Hauts plateaux), aidés par l’état. Le taux de l’amande est de 10%.
  • Pour les habitations individuelles et logements collectifs : Le taux de l’amande est de 15%.
  • Pour les constructions réalisées pour des projets d’investissement et les celles recevant du public : : Le taux de l’amande est de 20%.

MODE DE CALCUL DE LA VALEUR DE LA CONSTRUCTION A REGULARISER

          La valeur de la construction qui représente la base de calcul de l’amende, est estimée comme suit : (Chapitre 3 Art 13)

Type de construction Cout du mètre carré (m²) Cout forfaitaire appliqué sur la façade Pourcentage de l’amende
Projet d’investissement (Hôtel, centre commercial, clinique, …)

15 000,00 DA

50 000,00 DA

20 %

Logements ruraux aidés et ceux réalisés dans les lotissements sociaux, aidés par l’état

5 000,00 DA

10 000,00 DA

10 %

Les habitations individuelles et logements collectifs 

10 000,00 DA

30 000,00 DA

15 %

 

 QUELLES SONT LES INFRACTIONS AU PERMIS DE CONSTRUIRE QUI SONT REGULARISABLES?

(Chapitre 3 Art 14/15/16/17)

  • L’empiètement : lorsque l’espace empiété est à l’intérieur de votre propriété.
  • Les ouvertures (fenêtres) : lorsqu’elles ne portent pas atteinte au voisinage par des vis-à-vis direct.
  • Les niveaux rajoutés : lorsque ceux-ci ne portent pas atteinte aux règles générales d’urbanisme et les normes de construction et de sécurité.
  • Le dépassement de l’emprise au sol : lorsque celui-ci ne porte pas atteinte aux règles générales d’urbanisme, au voisinage et aux normes de construction et de sécurité.

QUELLES SONT LES INFRACTIONS AU PERMIS DE CONSTRUIRE QUI NE SONT PAS REGULARISABLES 

(Chapitre 3 Art 14/15/16/17)

  • L’empiètement : lorsque l’espace empiété est à l’extérieur de votre propriété et appartenant aux tiers. Vous devrez le démolir.
  • Les ouvertures (fenêtres) : lorsqu’elles portent atteinte au voisinage par des vis-à-vis direct. Vous devrez les fermer.
  • Les niveaux rajoutés : lorsque ceux-ci portent atteinte au règles générales d’urbanisme et les normes de construction et de sécurité. Vous devez les démolir.
  • Le dépassement de l’emprise au sol : lorsque celui-ci porte atteinte au règles générales d’urbanisme, au voisinage et aux normes de construction et de sécurité. Vous devez le démolir.

ETUDE DE CAS D’INFRACTION AU PERMIS DE CONSTRUIRE

          Vous avez rajouté un étage d’une surface de 20 m², qui ne porte pas atteinte aux règles générales d’urbanisme et aux normes de construction et de sécurité, et rajouté des fenêtres, qui ne portent pas atteinte au voisinage par des vis-à-vis direct. Le calcul de votre amende se fera comme suit :

Surface rajoutée (M²)

Valeur du rajout (DA)

Montant de l’amende du rajout (DA)

Forfait modification façade (DA)

Total amende à payer (DA)

20

20*10 000 = 200 000

200 000*15 % = 30 000

30 000

30 000 + 30 000 = 60 000

 

         Et pour conclure,

          Si vous avez construit votre bien sans le respect du permis de construire délivré, vous devez vous adresser à un cabinet d’architecture ou de Génie civile agréés. Il sont les seuls habilités à vous représenter auprès des autorités compétentes.

J’espère que cet article vous a été utile. Vous pouvez télécharger ledit décret et ses annexes sur ce lien : Décret exécutif n°22-55 du 02 Février 2022 fixant les conditions de régularisation des constructions non conformes au permis de construire délivré

( Le décret est de la page 6 à la page 13 du journal officiel)

Vous pouvez, aussi, me contacter sur le formulaire de contact ou sur le chat en direct de binatkoum.com pour me poser des questions sur le sujet. J y répondrais volontiers.

A bientôt.

Wided, la fondatrice de Binatkoum

كيف تتم تسوية بنايتك في حال عدم مطابقتها لرخصة البناء؟

« المرسوم التنفيذي رقم 22-55 المؤرخ في 2 فيفري 2022 الذي يحدد شروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة « 

لقد سمعت بالتأكيد عن القانون رقم 08-15، وهو القانون الصادر عام 2008 لتحديد قواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها.

ليحل محل هذا القانون مرسوم جديد يُمكِنُك من الحصول على رخصة بناء أو مطابقة تسوية وسأوضح لك فيما يتمثل هذا المرسوم. أتمنى لك قراءة مفيدة.

لماذا صدر هذا المرسوم التنفيذي؟

صدر هذا المرسوم لتمكيننا من الحصول على شهادة مطابقة بناياتنا في حال عدم احترمنا لرخصة البناء الصادرة عند انجازها.

ما هي شهادة المطابقة؟

شهادة المطابقة هي وثيقة صادرة عن مصالح البلدية التي يقع فيها عقارك والتي تشهد بأنك قمت بتشييد بنايتك وفقًا لرخصة البناء المصادق عليها.

وهذه الوثيقة ضرورية لإجراء أي عملية بيع أو ممارسة نشاط خاضع للاعتماد، مثل مطعم أو مدرسة.

لذلك، يجب عليكم التقدم بطلب للحصول على رخصة بناء تعديلية قبل إجراء أي تعديل على مشروعكم.

إذا لم تقوم بذلك فلا داعي للقلق، سيسمح لك هذا المرسوم بمعالجة هذا الوضع.

ما هي البنايات التي يمكن تسويتها؟

لا يمكن تسوية جميع البنايات غير المطابقة. تُطبق أحكام هذا المرسوم على كل البنايات المنجزة أو التي هي في طور الانجاز التي تحوز رخصة بناء وغير مطابقة لهذه الأخيرة، قبل نشر هذا المرسوم « المادة 3 الفصل 1 ».

يجب أن تحترم البنايات التي يمكن تسويتها الشروط الأتية « المادة 4 الفصل الأول »:

  • القواعد العامة للتعمير فيما يخص:
  • التعدي على مساحة التراجع داخل الملكية.
  • الفتحات على الواجهات غير المرخص بها في رخصة البناء المُسلمَة.
  • تعلية المستويات أو الطوابق دون ترخيص.
  • تجاوز مساحة شغل الأراضي.
  • معايير البناء والأمن، لاسيما في المناطق الزلزالية.
  • معايير البناء والأمن لاسيما في المناطق الزلزالية.

إجراء التسوية وتكوين الملف

يجب إيداع ملف طلب رخصة البناء المعدّلة أو شهادة المطابقة، على سبيل التسوية، لدى مصالح التعمير للبلدية التي تقع فيها البناية، مقابل وصل استلام (الفصل 2، القسم 2، المادة 8).

تُعد رخصة البناء المعدّلة أو شهادة المطابقة، على سبيل التسوية، وتُبلغ لأصحاب الطلبات من طرف السلطة المختصة بعد رفع التحفظات خلال الآجال المحددة، وبعد دفع الغرامة.

 

تكوين ملف التسوية

يجب تقديم الملف في ثلاث (03) نسخ بالنسبة للمساكن الخاصة وخمس (05) نسخ بالنسبة للمشاريع الأخرى.

يجب أن يُبيّن الملف البياني جميع التعديلات المنجزة أو التي هي في طور الإنجاز، ويتضمن الملف ما يأتي: (القسم 2 المادة 8 و 9)

 بالنسبة لتسوية البنايات التي هي في طور الانجاز

  • طلب التسوية الملحق نموذجه بهذا المرسوم.
  • نسخة من مخططات رخصة البناء المسلمة.
  • ملف رخصة البناء التي يعدها مهندس معماري ومدني معتمدان،  تبين بصفة واضحة الأجزاء التي أدرجت عليها التعديلات و الأجزاء التي هي في طور الإنجاز.
  • مذكرة تتضمن الكشف الوصفي و التقديري للأشغال المنجزة والتي هي في طور الإنجاز مع تحديد قيمة الجزء المُعدل أو المُضاف.
  • تقرير موضح بالصور.
  • أجل إتمام الأشغال يقدره المهندس المعماري
  • تقرير خبرة يعده مهندس مدني معتمد في حالة إجراء تغيرات على الهيكل الحامل للبناية.
  • تقرير خبرة تصادق عليه الهيئة الوطنية للمراقبة التقنية للبناء (CTC) عندما يتعلق الأمر بالبنايات التي تستقبل الجمهور والمشاريع الاستثمارية وكذا السكنات الجماعية.

 بالنسبة لتسوية البنايات المنتهية

  • طلب التسوية الملحق نموذجه بهذا المرسوم.
  • نسخة من مخططات رخصة البناء المسلمة.
  • ملف رخصة البناء التي يعدها مهندس معماري ومدني معتمدان، تبين حالة البناية المنجزة .
  • مذكرة تتضمن الكشف الوصفي و التقديري للأشغال المنجزة والتي هي في طور الإنجاز مع تحديد قيمة الجزء المُعدل أو المُضاف.
  • تقرير موضح بالصور.
  • أجل إتمام الأشغال يقدره المهندس المعماري
  • تقرير خبرة يعده مهندس مدني معتمد في حالة إجراء تغيرات على الهيكل الحامل للبناية.
  • تقرير خبرة تصادق عليه الهيئة الوطنية للمراقبة التقنية للبناء (CTC) عندما يتعلق الأمر بالبنايات التي تستقبل الجمهور والمشاريع الاستثمارية وكذا السكنات الجماعية.

طريقة حساب غرامات التسوية

تحسب الغرامة على أساس نسبة مئوية تتراوح بين 10% و 25% من قيمة الأجزاء المضافة أو المُعَدلة من البناية وذلك حسب استعمال البناية.  وتحدد كما يأتي: (الفصل 3، المادة 12).

  • السكنات الريفية والسكنات المنجزة في التجزئات الاجتماعية (الجنوب والهضاب العليا)، المدعمة من طرف الدولة. حددت الغرامة بنسبة  %10.
  • السكنات الفردية و السكنات الجماعية: حددت الغرامة بنسبة %15.
  • البنايات المتعلقة بالمشاريع الاستثمارية والبنايات المستقبلة للجمهور: حددت الغرامة بنسبة %20.

طريقة حساب قيمة البناية التي ستتم تسويتها

يتم تقدير قيمة البناية التي تمثل أساس حساب الغرامة على النحو التالي: (الفصل 3 المادة 13)

نوع البناية

قيمة المتر المربع (م²) القيمة الجزافية المطبقة على الواجهة النسبة المئوية للغرامة

مشاريع استثمارية (الفنادق، المراكز التجارية، العيادات …إلخ)

15.000,00 دج 50.000,00 دج 20%

السكنات الريفية والسكنات المنجزة في التجزئات الاجتماعية، المدعمة من طرف الدولة.

5.000,00 دج 10.000,00 دج 10%

السكنات الفردية و السكنات الجماعية

10.000,00 دج 30.000,00 دج 15%

ما هي مخالفات رخصة البناء القابلة للتسوية؟

(الفصل 3، المواد 14/15/16/17)

  • التعدي: عندما تكون المساحة التي تم التعدي عليها داخل ملكيتك.
  • الفتحات (النوافذ): عندما لا تمس بالجوار بالمجابهة المباشرة.
  • الطوابق المُضافة: عندما لا تُخل بالقواعد العامة للتعمير ومعايير البناء والأمن.
  • تجاوز مساحة شغل الأراضي: عندما لا تُخل بالقواعد العامة للتعمير والجوار ومعايير البناء والأمن.

 

ما هي مخالفات رخصة البناء غير القابلة للتسوية؟

(الفصل 3، المواد 14/15/16/17)

  • التعدي: عندما تكون المساحة التي تم التعدي عليها خارج ملكيتك وتابعة للغير. يتوجب عليك هدمها.
  • الفتحات (النوافذ): عندما تمس بالجوار بالمجابهة المباشرة. يتوجب عليك غلقها.
  • الطوابق المُضافة: عندما تُخل بالقواعد العامة للتعمير ومعايير البناء والأمن. يتوجب عليك هدمها.
  • تجاوز مساحة شغل الأراضي: عندما تُخل بالقواعد العامة للتعمير والجوار ومعايير البناء والأمن. يتوجب عليك هدمها.

دراسة حالة لمخالفة رخصة البناء

قمت بإضافة طابق بمساحة 20 م²، والذي لا يمس بالقواعد العامة للتعمير ومعايير البناء والأمن، وإضافة نوافذ لا تمس بالجوار بالمجابهة المباشرة سيتم احتساب الغرامة المفروضة عليك كما يلي:

المساحة المضافة (م²) قيمة الإضافة (دج) مبلغ غرامة الإضافة (دج) المبلغ الجزافي لتعديل الواجهة (دج) المبلغ الإجمالي للغرامة الواجب دفعها  (دج)
20 20×10 000=200 000 200 000×%15=30 000 30 000 30 000+30 000=60 000

 

 

 

 

 

وفي الختام

إذا قمت بتشييد عقارك دون احترام رخصة البناء المسلمة، يتعين عليك الاتصال بمكتب هندسة معمارية أو هندسة مدنية معتمد. هم فقط من لهم المخولين بتمثيلك أمام السلطات المختصة.

 آمل أن تكون هذه المقالة مفيدة لك.

 يمكنك تحميل المرسوم المذكور وملحقاته على الرابط التالي: المرسوم التنفيذي رقم 22-55 المؤرخ في 02 فيفري 2022 المحدد لشروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة.

(المرسوم من الصفحة 6 إلى الصفحة 13 من الجريدة الرسمية)

 يمكنك أيضًا الاتصال بنا على استمارة الاتصال أو على الدردشة المباشرة binatkoum.com لتطرح علينا أسئلة حول هذا الموضوع . سنجيب على أسئلتك بكل سرور.

 إلى اللقاء.

وداد، مؤسسة بيناتكم.

 

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