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Posté par Binatkoum on 11 juin 2022
22 commentaires

Nouveau décret: Régularisation des constructions non conformes

COMMENT REGULARISER SA CONSTRUCTION QUAND ELLE N'EST PAS CONFORME AU PERMIS DE CONSTRUIRE DELIVRE ?

         Vous avez sûrement entendu parler de la loi 08/15. Une loi promulguée en 2008  pour fixer les règles de mise en conformité des constructions réalisées avant l’année 2008 et leur achèvement.

          Un nouveau décret, fixant les conditions de régularisation des constructions non conformes au permis de construire délivré, vous permettant d’obtenir un permis de construire ou une conformité de régularisation, vient remplacer cette loi et je vais vous expliquer en quoi est-ce qu’il consiste.

Bonne lecture à vous.

Table des matières

POURQUOI CE DECRET EXECUTIF?

Ce décret a été promulgué afin de nous permettre d’obtenir le certificat de conformité de le  construction de notre construction si nous n’avons pas respecté le permis de construire delivré lors de sa réalisation.

QU'EST CE QU'UN CERTIFICAT DE CONFORMITE?

Le certificat de conformité est un document délivré par les services de la commune de situation de votre bien et qui atteste que vous avez réalisé votre bâtiment conformément au permis de construire approuvé.

          Ce dernier est un document  indispensable à toute action de vente ou d’exercice d’une activité assujettie à un agrément, telle qu’un restaurant ou une école. 

          C’est pour cela que vous devez demander une permis de construire modificatif avant de porter une quelconque modification à votre projet.

Vous ne l’avez pas fait? Ne vous inquiétez pas, ce décret vas vous permettre d’y remédier. 

QUELLES CONSTRUCTIONS NON CONFORMES AU PERMIS DE CONSTRUIRE SONT REGULARISABLES?

        Toutes les constructions non conformes ne sont pas régularisables. Ce décret s’applique à toutes les constructions réalisées ou en cours de réalisation pourvues d’un permis de construire et qui sont non conformes à ce dernier, antérieurement à la date de publication du présent décret. « Art.3 Chapitre 1er ».

          Les constructions qui peuvent être régularisées doivent respecter les conditions suivantes « Art.4 Chapitre 1er » :

  • Les règles générales de l’urbanisme en termes :
  • D’empiétement sur l’espace de recul à l’intérieur de la propriété.
  • D’ouverture sur façade non autorisées par le permis de construire délivré.
  • De surélévation de niveau ou d’étage non autorisés.
  • De dépassement d’emprise au sol.
  • Les normes de construction et de sécurité, notamment en zone sismique.

PROCEDURE DE REGULARISATION DES CONSTRUCTIONS NON CONFORMES AU PERMIS DE CONSTRUIRE ET COMPOSITION DU DOSSIER

          Le dossier de demande de permis de construire modificatif ou de certificat de conformité, à titre de régularisation, doit être déposé auprès des services de l’urbanisme de la commune du lieu de la construction contre un récépissé de dépôt. ( Chapitre 2 section 2 Art 8)    

          Le permis de construire modificatif ou le certificat de conformité à titre de régularisation sont établis et notifié aux demandeurs par l’autorité compétente après levée des réserves dans les délais fixés, et payement de l’amende.

COMPOSITION DU DOSSIER DE REGULARISATION

          Le dossier doit être déposé en trois (03) exemplaires pour les habitations individuelles et cinq (05) exemplaires pour les autres projets.

           Le dossier graphique doit faire ressortir l’ensemble des modifications réalisées ou en cours de réalisation et se compose de : (Section 2 Art.8 & 9)

I/- Pour la régularisation des constructions non conformes, en cours de réalisation :

  • La demande de régularisation dont le modèle type est annexé au présent décret.
  • Une copie des plans du permis de construire délivré.
  • Un dossier de permis de construire établi par un architecte ou un ingénieur en génie civile agréés faisant ressortir clairement les parties ayant subi des modifications et celles dont les travaux de réalisation sont en cours.
  • Une notice comportant le devis descriptif et estimatif des travaux réalisés et ceux en cours de réalisation en faisant ressortir le valeur de la partie modifiée ou rajoutée.
  • Un rapport illustré par des photos.
  • Le délai d’achèvement des travaux évalué par un architecte.
  • Un rapport d’expertise établi par un ingénieur en génie civile, si des changements à la structure porteuse ont été apportés.
  • Un rapport d’expertise approuvé par le CTC s’il s’agit de constructions recevant du public, de projets d’investissement et d’habitations collectives.

I/- Pour la régularisation des constructions non conformes, achevées :

  •  La demande de régularisation dont le modèle type est annexé au présent décret.
  • Une copie des plans du permis de construire délivré.
  • Un dossier de permis de construire établi par un architecte ou un ingénieur en génie civile agréés faisant ressortir l’état des lieux de la construction telle que réalisée.
  • Une notice comportant le devis descriptif et estimatif des travaux réalisés et ceux en cours de réalisation en faisant ressortir la valeur de la partie modifiée ou rajoutée.
  • Un rapport illustré par des photos.
  • Un rapport d’expertise établi par un ingénieur en génie civile, si des changements à la structure porteuse ont été apportés.
  • Un rapport d’expertise approuvé par le CTC s’il s’agit de constructions recevant du public, de projets d’investissement et d’habitations collectives.

MODE DE CALCUL DES AMENDES DE REGULARISATION DES CONSTRUCTIONS NON CONFORMES AU PERMIS DE CONSTRUIRE

           L’amende est calculée sur la base d’un pourcentage qui varie entre 10 et 25% de la valeur des parties rajoutées ou modifiées de la construction et en fonction de l’usage de la construction. les pourcentages sont: (Chapitre 3 Art 12)

  • Pour les logements ruraux et ceux réalisés dans les lotissements sociaux (Sud et Hauts plateaux), aidés par l’état. Le taux de l’amande est de 10%.
  • Pour les habitations individuelles et logements collectifs : Le taux de l’amande est de 15%.
  • Pour les constructions réalisées pour des projets d’investissement et les celles recevant du public : Le taux de l’amande est de 20%.

MODE DE CALCUL DE LA VALEUR DE LA CONSTRUCTION A REGULARISER

          La valeur de la construction qui représente la base de calcul de l’amende, est estimée comme suit : (Chapitre 3 Art 13)

Type de construction

Cout du mètre carré (m²)

Cout forfaitaire appliqué sur la façade

Pourcentage de l’amende

Projet d’investissement (Hôtel, centre commercial, clinique, …)

15 000,00 DA

50 000,00 DA

20 %

Logements ruraux aidés et ceux réalisés dans les lotissements sociaux, aidés par l’état

5 000,00 DA

10 000,00 DA

10 %

Les habitations individuelles et logements collectifs 

10 000,00 DA

30 000,00 DA

15 %

QUELLES SONT LES INFRACTIONS AU PERMIS DE CONSTRUIRE QUI SONT REGULARISABLES?

(Chapitre 3 Art 14/15/16/17)

  • L’empiètement : lorsque l’espace empiété est à l’intérieur de votre propriété.
  • Les ouvertures (fenêtres) : lorsqu’elles ne portent pas atteinte au voisinage par des vis-à-vis direct.
  • Les niveaux rajoutés : lorsque ceux-ci ne portent pas atteinte aux règles générales d’urbanisme et les normes de construction et de sécurité.
  • Le dépassement de l’emprise au sol : lorsque celui-ci ne porte pas atteinte aux règles générales d’urbanisme, au voisinage et aux normes de construction et de sécurité.

QUELLES SONT LES INFRACTIONS AU PERMIS DE CONSTRUIRE QUI NE SONT PAS REGULARISABLES?

(Chapitre 3 Art 14/15/16/17)

  • L’empiètement : lorsque l’espace empiété est à l’extérieur de votre propriété et appartenant aux tiers. Vous devrez le démolir.
  • Les ouvertures (fenêtres) : lorsqu’elles portent atteinte au voisinage par des vis-à-vis direct. Vous devrez les fermer.
  • Les niveaux rajoutés : lorsque ceux-ci portent atteinte au règles générales d’urbanisme et les normes de construction et de sécurité. Vous devez les démolir.

Le dépassement de l’emprise au sol : lorsque celui-ci porte atteinte au règles générales d’urbanisme, au voisinage et aux normes de construction et de sécurité. Vous devez le démolir.

ETUDE DE CAS D'INFRACTION AU PERMIS DE CONSTRUIRE

          Vous avez rajouté un étage d’une surface de 20 m², qui ne porte pas atteinte aux règles générales d’urbanisme et aux normes de construction et de sécurité, et rajouté des fenêtres, qui ne portent pas atteinte au voisinage par des vis-à-vis direct. Le calcul de votre amende se fera comme suit :

Surface rajoutée (M²)

Valeur du rajout (DA)

Montant de l’amende du rajout (DA)

Forfait modification façade (DA)

Total amende à payer (DA)

20

20*10 000 = 200 000

200 000*15 % = 30 000

30 000

30 000 + 30 000 = 60 000

         Et pour conclure,

          Si vous avez construit votre bien sans le respect du permis de construire délivré, vous devez vous adresser à un cabinet d’architecture ou de Génie civile agréés. Il sont les seuls habilités à vous représenter auprès des autorités compétentes.

J’espère que cet article vous a été utile. Vous pouvez télécharger ledit décret et ses annexes sur ce lien : Décret exécutif n°22-55 du 02 Février 2022 fixant les conditions de régularisation des constructions non conformes au permis de construire délivré

( Le décret est de la page 6 à la page 13 du journal officiel)

Vous pouvez, aussi, me contacter sur le formulaire de contact ou sur le chat en direct de binatkoum.com pour me poser des questions sur le sujet. J y répondrais volontiers.

A bientôt.

Wided, la fondatrice de Binatkoum

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22 commentaires sur “Nouveau décret: Régularisation des constructions non conformes

  • Must
    on 16 janvier 2023

    Comment procéder a une regularisation avec permis et renouvellement..dune construction qui date depuis 1983
    Et qui n’est pas conforme aux plans d’origine
    Bien les rectificatif sont faites en 2022 par les héritiers

    • Binatkoum
      on 24 janvier 2023

      Vous devez déposer, par le biais d’un cabinet d’architecture, un dossier de demande de permis de régularisation conformément au décret exécutif n°22/55. Notre cabinet d’architecture CWT 3D Studio peut prendre en charge votre dossier si cela vous intéresse. https://c-w-t.net/

  • Imene
    on 24 janvier 2023

    Est ce Que ce décret est en application ?

    • admin2
      on 25 janvier 2023

      Oui, il est actuellement en application.

  • Amina
    on 20 février 2023

    Bonjour
    je voudrais svp avoir la différence entre la 08/15 et la 22/55

    • admin2
      on 22 février 2023

      Bonjour Madame. La régularisation selon la loi 08/15 est possible pour les constructions dotées d’un permis de construire daté d’avant l’année 2008 et est gratuite. la régularisation selon le décret exécutif 22/55 est possible pour les constructions avec ou sans permis de construire et est payante.
      Voici les deux grandes différences, vous devez vous référer à la dite loi et au dit décret pour plus de détails.
      J’espère que ma réponse vous a été utile.

      • Samir
        on 1 avril 2023

        J’ai un problème avec mon cousin qui m’attaque en justice sur une construction sans permis sauf que j’ai une certificat de possession est je re souhaite régularisé mon bien avec un permis, que ce que je doit faire svp?
        Par avance merci.

        • admin2
          on 5 avril 2023

          Bonjour Monsieur,
          Vous devez passer par un cabinet d’architecte pour déposer une demande de permis de construire de régularisation à l’APC, selon le décret exécutif 22/55 .
          Merci pour votre question.

  • Khebbad omar
    on 16 mars 2023

    Bonjour
    J’ai reçu une mise en demeure du papc qui me que j’ai entamé une construction illicite et anarchique et le respect de l’emprise au sol ..
    Je n’ai pas de permis faute de documents mais j’ai un plan visé par un architecte
    Comment faire pour me régulariser ?

    • admin2
      on 20 mars 2023

      Bonjour Monsieur,
      Si j’ai bien compris, vous n’avez pas de titre de propriété.
      Vous devez d’abord régulariser le titre de propriété du terrain avant de régulariser le permis de construire de la construction.
      J’espère que ma réponse vous a été utile.

      Merci.

  • Toufik
    on 28 avril 2023

    Bonjour. J’ai un permis de construire de juin 2021.
    Est ce que je peux modifier en rajoutant 9 m2 et avoir une terrasse accessible.?Merci..La construction est en cours.

    • admin2
      on 2 mai 2023

      Bonjour,
      Pour toute modification, vous devez passer par une demande de permis de construire modificatif. Si vous avez déjà réalisé les modifications, vous devez passer par une Demande de permis de construire modificatif conformément au dit décret et payer une amande.
      Merci.

  • Adel
    on 9 mai 2023

    Bonjour madame,
    J’ai construit avec un permis en bonne X et consort. Le permis m’a été accordé. J’ai fini avec de légère modification d’ou via le décret 22-55, une demande de permis modificatif et conformité. La commission a siégé début mars. Ma question est la suivante. Existe-t-il un délai pour notifier la décision? J’ai par des voies informelles su qu’il y’avait des réserves techniques (légères) et juridiques ( ils reviennent sur des questions de foncier… Est-ce le rôle de cette commission dans le cadre du décret 22-55 ? Sachant que le permis a été accordé il y’a des années). Merci par avance. Adel.

    • admin2
      on 17 mai 2023

      Bonjour Monsieur,
      La commission à le droit de revenir sur des questions de foncier si vous n’avez pas un titre de propriétés en bonne et due forme. Je vous conseille de charger l’architecte qui a établi le dossier de régularisation pour suivre son évolution auprès des services concernés car le suivi fait partie de ses missions.
      merci

  • rachid
    on 30 mai 2023

    j’ai réaliser 3 blocs (en collectif) . le permis de construire datant de 2015 : demande , pieces graphique ( visés par l’urbanisme et APC en R+4 ) et genie civil visés et suivis par le CTC en R+4 .
    sur l’ arrêté du permis est noté R+3 .
    les trois blocs réalisés et suivis par le CTC en R+4 .
    personne ne veux prendre la résponsabilité pour réctifier l’arrêté du permis . on veut me faire passer par la loi 22/55 , est-ce normal ?
    merci de me répondre

    • admin2
      on 12 juin 2023

      Bonjour,
      D’après vos informations, il s’agit d’une erreur de frappe sur votre arrête de permis de construire. Avez vous fait une demande écrite de rectification de permis? Si oui, avez vous reçu un rejet par écrit avec motif?

  • bela
    on 9 juin 2023

    franchement la loi 08/15 c est du blabla; on te propose la regularisation d une ancienne bati construite avec d ancien normes comme example 4 barres et on t applique les nouvelles regles .et a la fin du compte impossible a regulariser . a moin que tu tchip

    • admin2
      on 12 juin 2023

      Bonjour,
      Avez vous reçu un rejet officiel pour le motif que vous avez cité?

  • seffar
    on 15 août 2023

    Bonjour
    J’ai un permis de construire en 2009 pour R+2 j’ai obtenu le permis d’occupation après achèvement mais j’ai fait beaucoup de modification et rajouté un 3ème étage pendant la construction qui est autorisé dans cette zone. Dois-je demander une modification ou une régularisation
    merci

    • admin2
      on 17 août 2023

      Bonjour Monsieur. Etant donné que vous avez déjà réalisé les modifications, vous devez demander un permis de construire de régularisation.
      Merci pour votre commentaire

  • Ghazali
    on 7 septembre 2023

    Salam,
    Je veux savoir si les BET technique en génie civil est habilité de déposer ce genre de permis au niveau de la wilaya ou uniquement les BET d’architecture.
    Merci d’avance
    Cordialement

    • admin2
      on 7 septembre 2023

      Bonjour,
      D’après l’article 9 du dit décret, oui. Un BET Génie civile est habilité à prendre en charge ce type de dossier.
      Merci à vous

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